1. France Fudosan & Partners の歴史と強みについて
À l’origine, France Fudosan & Partners était précédée par Paris Fudosan SARL, une société fondée en 2000 avec un investisseur japonais aujourd’hui disparu et avec mon concours car j’ai participé à ce projet dès sa création.
À cette époque, les lois immobilières locatives surtout étaient moins strictes qu’aujourd’hui, et nous avons commencé par la location d’appartements destinés aux étudiants ou aux personnes séjournant à Paris. Les honoraires étaient libres, et même des Japonais, sous réserve d’aide d’un gérant local, pouvaient lancer une activité immobilière de manière relativement simple.
Au début, nous devions faire appel à un gérant détenteur de la carte professionnelle pour être le représentant officiel de l’agence. Par la suite, Mr Demauras ayant travaillé plus de dix ans comme cadre dirigeant en tant que directeur de Paris Fudosan, il a demandé et obtenu lui-même la carte professionnelle de transaction immobilière.
Pendant la pandémie de la Covid, Paris Fudosan SARL, suite au décès du fondateur et à la crise de l’immobilier, a malheureusement du se mettre en liquidation volontaire, mais grâce à sa carte professionnelle et à nos efforts, Mr Demauras a pu créer notre agence.
Il a repris l’héritage, l’expérience et l’esprit de Paris Fudosan sarl, et j’ai décidé de le rejoindre pour continuer –et développer – conformément au souhait du fondateur.
Notre force principale réside dans :
• L’expertise et l’expérience de Mr Demauras, acquises depuis 20 ans.
• Ma présence au Japon, où je comprends à la fois le marché japonais et la réalité du terrain en France.
En France, nous avons une équipe professionnelle qui s’occupe des opérations.
Au Japon, notre bureau permet d’accompagner les clients japonais en temps réel, avec une compréhension précise des usages, de la culture et des pratiques françaises.
Cette communication fluide entre nos deux pays est la clé de notre service client.
フランス・フドウサン & パートナーズは、もともと2000年に日本人投資家（故人）と私の協力により設立された Paris Fudosan SARL を前身としております。私は創業時から本プロジェクトに携わっておりました。
当時、特に賃貸に関する不動産関連法は現在ほど厳格ではなく、私たちは主にパリに滞在する学生や短期滞在者向けアパートの賃貸事業からスタートいたしました。仲介手数料も自由設定で、日本人であっても現地責任者のサポートさえあれば、比較的容易に不動産事業を始めることができる時代でした。
創業当初は、当社の正式な代表となるために、フランスの「宅地建物取引士（Carte Professionnelle）」を保有する管理者に依頼する必要がありました。その後、ドモラス氏がParis Fudosanの取締役として10年以上にわたり経営に携わった経験を経て、自ら不動産取引のプロフェッショナルライセンス（Carte Professionnelle Transaction）を取得するに至りました。
COVID-19のパンデミック時、創業者の逝去と不動産市場の急激な悪化により、Paris Fudosan SARLはやむなく自主清算となりました。しかし、ドモラス氏が保有するプロフェッショナルライセンスと私たちの努力により、新たに現在の France Fudosan & Partners を設立することができました。
ドモラス氏は、Paris Fudosan SARLの遺産、経験、そして精神を継承し、私はその想いを引き継いで事業を継続・発展させるために合流する決意をいたしました。
当社の主な強み
- 20年以上にわたり蓄積されたドモラス氏の専門知識と経験
- 日本とフランス双方の市場と現場を理解している、私の日本における活動基盤
フランスでは、経験豊富な専門チームが各種オペレーションを担当しております。
日本では、現地オフィスが日本人のお客様を「リアルタイム」で支え、日本の商習慣・文化を深く理解した上で、フランスの実務に沿ったサポートを提供しております。
この 日仏双方の円滑なコミュニケーション体制 こそが、私たちのサービスの最大の強みであり、お客様満足度の核となるものです。
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2. パリの現在の市場と、特に日本人投資家の動向について
Situation actuelle du marché immobilier résidentiel à Paris (et en Île-de-France)
Le marché parisien reste globalement stable en 2025 mais après un forte tendance baissière depuis fin 2021 et le début de l’inflation généralisée ainsi que de la guerre en Ukraine.
Le prix moyen dans Paris intra-muros se situe actuellement autour de 9 530 €/m², avec une variation annuelle très légère sur la fin 2025 (+0,4 %). Les volumes de ventes ont toutefois reculé sur plusieurs trimestres, traduisant un marché attentiste, où vendeurs comme acheteurs restent prudents. On a pu observer une baisse systémique des prix du M2 entre 5% et 10% pendant les années 2022-2024. Les taux d’intérêt passant eux de 1% à 4%, impactant gravement les emprunteurs.
On observe une évolution “à deux vitesses” :
les biens rénovés, en étage élevé, avec balcon ou terrasse, se vendent bien et peuvent même afficher une légère hausse ;
les biens standard ou nécessitant des travaux se vendent plus lentement, parfois avec une baisse de prix importante.
Les taux d’emprunt, en légère amélioration (3% en moyenne sur 15 ans), participent à une forme de stabilisation du marché, mais les nouvelles contraintes environnementales (DPE, rénovation énergétique) influencent fortement la valeur des biens, les propriétaires ne pouvant financer les travaux d’amélioration énergétique préférant alors brader les prix de vente.
Globalement, la tendance 2025 est une stabilisation douce, avec une reprise très progressive mais non uniforme selon les quartiers et les caractéristiques des biens.
Tendances concernant les investisseurs japonais et les acheteurs japonais à Paris
Le marché parisien attire une partie des acheteurs japonais, mais leur motivation est souvent différente de celle des investisseurs internationaux classiques.
Tendances observées :
Le premier choix d’investissement des capitaux japonais reste les États-Unis, mais l’Europe — et notamment la France — gagne lentement en intérêt.
À Paris, les acquisitions par des non-résidents étrangers restent faibles (environ 1,8 % des achats), et les Japonais représentent une partie de ce segment.
Les Japonais vivant déjà à Paris (communauté d’expatriés, familles, personnel diplomatique, entreprises japonaises implantées) montrent aussi un intérêt pour l’achat, souvent dans une logique de résidence, confort et stabilité plutôt que de rendement locatif.
Caractéristiques et attentes typiques des acheteurs japonais :
Moins orientés “rendement” que “qualité de vie” : sécurité, quartier prestigieux, qualité de l’immeuble, environnement agréable.
Préférence classique pour les 6e, 7e, 8e, 15e et 16e arrondissements.
Forte attention portée à l’état du bien, à la qualité des rénovations et à la gestion future.
Sensibilité aux questions administratives : fiscalité, transfert des fonds depuis le Japon, documentation, succession, coûts post-achat.
Points de vigilance pour un investisseur japonais :
Le rendement locatif à Paris est faible (souvent 2,5 % à 4 % brut), surtout en centre-ville.
Les contraintes environnementales (DPE) peuvent fortement influencer la valeur future.
Le risque de change yen/euro doit être anticipé.
Un accompagnement en japonais ou bilingue franco-japonais facilite énormément les démarches.
パリ（およびイル＝ド＝フランス）における現在の住宅不動産市場の状況
パリの不動産市場は、2021年末から続いた下落傾向および世界的なインフレ、さらにウクライナ情勢の影響を受けつつも、2025年時点では概ね安定した状態となっています。
パリ市内の平均価格は現在1㎡あたり約9,530ユーロで、2025年末時点の年間変動は +0.4% と僅かな上昇にとどまっています。一方で、取引件数は複数四半期にわたり減少しており、売主・買主ともに慎重姿勢を保つ「様子見市場」といえます。
2022〜2024年にかけては、1㎡あたりの価格が5〜10%下落し、金利も1%から4%へ上昇したことで、購入希望者への影響は非常に大きなものとなりました。
市場は「二極化」が進んでいます：
- リノベーション済み、上層階、バルコニーやテラス付きの物件は引き続き需要が高く、価格がやや上昇する傾向
- 標準的な物件や改装が必要な物件は販売に時間がかかり、大幅な値下げが発生するケースもある
また、金利は改善傾向にあり（15年ローンで平均約3%）、市場の一定の安定化に寄与していますが、近年強化されている環境規制（DPE・省エネ改修義務）が物件価値に強い影響を与えています。
特に、省エネ工事の費用負担が難しい所有者は販売価格を引き下げる傾向が見られます。
総じて、**2025年の市場は「緩やかな安定〜部分的な回復」**であり、地区や物件の特性によって明暗が分かれる状況となっています。
日本人投資家・買主の動向
パリの不動産は日本人にも一定の関心を集めていますが、その動機は一般的な国際投資家とはやや異なります。
観察される傾向：
- 日本の投資資金の第一選択は依然として米国だが、近年はヨーロッパ、特にフランスへの関心が緩やかに増加している。
- パリにおける**非居住外国人による購入は全体の約1.8%**と少なく、その一部を日本人買主が占める。
- 既にパリに居住している日本人（駐在員、家族、外交関係者、日本企業社員）においても、居住目的や生活の質向上を重視した購入需要がみられる。
日本人買主に多い特徴・重視点：
- 投資利回りよりも「生活の質・安心感」を重視
（治安、品格ある地区、建物の品質、静かな環境など） - 人気エリア：6区、7区、8区、15区、16区
- 物件状態、リノベーションの品質、将来の管理体制への強い関心
- 税制、資金移転、相続、購入後の維持費など行政的・法的な要素への慎重な姿勢
日本人投資家にとっての注意ポイント：
日本語または日仏バイリンガルのサポートがあると購入手続きが大幅にスムーズになる
3. Stratégie recommandée pour conseiller nos clients japonais (vision France Fudosan & Partners)
2025 n’est pas un marché d’“opportunités rapides”, mais un marché où la sélection du bien est déterminante. Nous ne pressons pas nos clients dans l’urgence. Nous les accompagnons quelquefois sur 3-5 ans avant que le projet ne se concrétise vraiment.
Mettre en avant la transparence dans la toute confiance : coûts réels, entretien, fiscalité, assurance, gestion locative, rénovation éventuelle. La franchise et la clarté des informations restent nos priorités. Pour cela, nous voulons être à l’écoute de notre clientèle.
Distinguer clairement 3 profils :
achat pour expatriation/usage personnel,
résidence secondaire occasionnelle,
investissement locatif pour un marché d’expatriés en bail code civil.
Pour les investisseurs cherchant un rendement, élargir la recherche hors des quartiers hyper-centraux peut être pertinent, par exemple vers les villes étudiantes ou de villégiatures.
Pour les acheteurs recherchant prestige et sécurité, cibler les arrondissements traditionnels et les biens avec “atouts rares” : étage élevé, extérieur, rénovation récente, services et sécurité (tours du 15ème).
Fournir un check-list Japon ⇄ France (fiscalité, succession, envoi de fonds, gestion locative, risques de change) est un atout très attractif que nous proposons à travers notre réseau de conseils franco-japonais, notaires ou avocats.
3. 日本人顧客への推奨戦略（France Fudosan & Partners の方針）
2025年の市場は「短期的なチャンスを狙う市場」ではなく、物件選定の質が最も重要となる市場です。
当社はお客様に急いで購入を促すことは決してありません。
プロジェクトが実現するまでに、3〜5年という長期的な視点で寄り添いながらサポートするケースも少なくありません。
私たちが重視しているのは、徹底した透明性と信頼関係の構築です。
実際にかかるコスト、維持管理、税制、保険、賃貸管理、改修の可能性など、率直かつ明確な情報提供を最優先としています。そのためには、お客様の声に丁寧に耳を傾ける姿勢を常に大切にしています。
また、以下の3つの購入目的を明確に区別してご提案いたします：
- 駐在・自宅利用のための購入
- セカンドハウス（別荘）としての購入
- 駐在員向け賃貸（コード・シヴィル契約）を前提とした投資用購入
投資利回りを重視されるお客様には、
パリ中心部に限定せず、学生都市やリゾート都市など、視野を広げたエリア選定が有効な場合もあります。
一方、安心・治安・格式を重視する購入者には、
伝統的に人気の高い区（6区・7区・8区・15区・16区など）や、
「希少性の高い条件」（高層階、バルコニー・テラス、良質なリノベーション、サービスやセキュリティ付き物件）を備えた不動産をご紹介します。
さらに、
**日本 ⇄ フランスの重要項目チェックリスト（税制、相続、送金、賃貸管理、為替リスクなど）**を提供できる点は、当社の大きな強みです。
日仏双方のネットワークを活用し、日仏弁護士・公証人（ノタール）・税務専門家と連携して、安心してご購入いただける体制を整えております。
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3. 投資家が見落としがちなパリの魅力
Paris est une ville aimée dans le monde entier.
La plupart des immeubles anciens sont déjà amortis depuis des décennies, et tous les biens disponibles sont des biens anciens. Ils changent constamment de main, et malgré quelques fluctuations selon les époques, les prix montrent une tendance haussière sur le long terme.
Les tendances reflètent aussi l’histoire :
après une vague d’acheteurs du Moyen-Orient (Liban etc…), il y a eu une vague russe, puis chinoise, et aujourd’hui de nouveaux profils d’investisseurs apparaissent mais moins massives qu’avant, les fiscalités mondiales resserrant constamment l’étau fiscal et rendant les investissement immobiliers plus délicats.
Chaque propriétaire rénove selon ses goûts, puis revend, puis un autre recommence. C’est un cycle culturel et économique qui fait partie de l’identité même de Paris.
Mais au-delà de l’architecture haussmannienne, Paris offre :
• la lumière depuis les fenêtres, grandes et hautes.
• la boulangerie préférée au coin de la rue
• la beauté du quotidien qui enrichit la vie et la culture et l’art toujours présents.
Paris n’est pas seulement un investissement financier.
C’est un investissement dans la qualité de vie et dans une philosophie existentielle.
C’est cette dimension humaine qui explique pourquoi la demande reste soutenue.
パリは、世界中から愛される特別な都市です。
多くの古い建物はすでに数十年前に減価償却を終えており、市場に出てくる物件のほとんどは「歴史ある建物」です。これらの物件は常に所有者が変わり、時代ごとの小さな変動はあるものの、長期的には価格が上昇し続けています。
こうした動向の背景には、パリの歴史も反映されています。
中東（レバノンなど）の買い手が多かった時代、その後のロシア系買主の増加、続いて中国人投資家の波があり、現在では新しいタイプの投資家が現れています。しかし、近年は国際的な税制が厳格化され、不動産投資は以前より慎重さが求められる状況です。
パリでは、各所有者が自分の好みに合わせて改装を行い、また次の所有者が買い、改めて手を加える――
これはパリの文化と経済を象徴する循環そのものです。
そしてパリの魅力は、オスマン建築だけではありません。
そこには、
- 高く大きな窓から差し込む美しい光
- 角を曲がったところにある、いつものお気に入りのパン屋
- 日常のなかにある美しさ、文化、そして芸術
が日々の暮らしを豊かにしてくれる街でもあります。
パリの不動産は、単なる「金融資産」ではありません。
それは、生活の質に対する投資であり、生き方そのものへの投資です。
この「人間的な価値」があるからこそ、パリの需要は常に確固として存在し続けるのです。
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4. 日本人が直面しがちな課題と、当社のサポート
1. 予期せぬ改修費用
Les immeubles anciens peuvent nécessiter des travaux imprévus :
problèmes de canalisation, humidité, rénovation des parties communes, etc.
2. 賃貸運用の管理
Fuites d’eau, réparations, relations avec le syndic, suivi des paiements…
Pour un propriétaire étranger、これは非常に大変です。
3. 資金の証明（Tracfin）
La France est très stricte concernant la provenance des fonds.
Il faut prouver clairement :
• salaires
• épargne
• héritage
• transfert des fonds depuis le Japon
（これはマネーロンダリング防止法のため）
4. 売却時の注意点（外国人特有）
Les non-résidents doivent parfois désigner un représentant fiscal lors de la vente, afin de garantir un calcul correct de la plus-value.
予期せぬ改修費用
古い建物では、思いがけない工事が必要になる場合があります：
- 配管トラブル
- 湿気の問題
- 共用部分の改修 など
- 賃貸運用の管理
漏水、修繕、管理組合とのやり取り、家賃支払いの確認など…
外国人オーナーにとって、これは非常に大変です。 - 資金の証明（Tracfin）
フランスでは、資金の出所について非常に厳格な確認が行われます。
明確に証明すべき項目は以下の通りです：
- salaires（給与）
- épargne（貯蓄）
- héritage（相続）
- transfert des fonds depuis le Japon（日本からの送金）
（これはマネーロンダリング防止法のため）
売却時の注意点（外国人特有）
非居住者の場合、譲渡益（plus-value）の正確な計算を保証するため、
売却時に**税務代理人（représentant fiscal）**を指定しなければならない場合があります。
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購入時に確認すべきポイント
1. 管理組合議事録（3年分）
未来の大規模修繕を予測するために必須。
2. DPE（エネルギー性能診断）
結果が悪いと 賃貸禁止。
• G：すでに賃貸不可
• F：2028年1月1日から賃貸不可
• E：2034年から賃貸不可
改善のためには断熱・暖房交換などの工事が必要で、
費用は 20,000〜40,000€ が一般的。
3. 資金の透明性
日本からの送金の裏付けを明確に案内。
4. 信頼できる専門家の紹介
フランス在住の日本人公証人や弁護士をご紹介できます。
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パリ中心部の投資利回りは総利回り2.5〜4%程度と低い
環境規制（DPE）が将来の物件価値を大きく左右
円安・円高による為替リスクは無視できない
